Чеклист подготовки к ремонту в Дубае

Подготовка к ремонту в Дубае – это не только выбор плитки и кухни.

От того, как вы подготовитесь до общения с подрядчиком, зависит:

• насколько реалистичным будет бюджет;

• сколько времени займут согласования (NOC, approvals);

• сколько раз придётся переделывать ТЗ по ходу проекта.

Этот чеклист можно использовать как рабочий документ: пройтись по пунктам, отметить для себя, что уже сделано, и с этим пакетом идти к CYFR Fitout или другому подрядчику.

1. Определите сценарий и цель ремонта

Прежде чем обсуждать материалы, нужно понять, зачем вы вообще делаете ремонт.

Сценарий владения:

• жить самим;

• сдавать в долгосрочную аренду;

• сдавать как holiday home / Airbnb;

• подготовка к продаже;

• комбинация (например, пару лет пожить, потом сдавать).

Горизонт владения:

• до 3 лет;

• 3–5 лет;

• более 5 лет.

Главный приоритет:

• комфорт и эстетика;

• ROI и окупаемость;

• устранение инженерных проблем;

• повышение ликвидности перед продажей.

Чем чётче сформулирован сценарий, тем проще:

• спланировать бюджет;

• выбрать уровень материалов;

• не «перебрать» там, где рынок всё равно не оценит дополнительные вложения.

Для понимания бюджета и ROI можно углубиться в статьи:

• Стоимость ремонта в Дубае: главные факторы

• ROI ремонта виллы в Дубае: кейс до/после

2. Соберите базовые документы по объекту

Подрядчик и девелопер не смогут работать только «по словам». Желательно заранее подготовить:

Документы на объект:

• Title Deed / документы собственности;

• паспорт владельца и, если есть, Emirates ID;

• при работе по доверенности – Power of Attorney.

Документы по эксплуатации:

• действующий Ejari (если объект сдаётся);

• последние счета или письма от community management;

• информация по сервисным сборам (service charges).

Документы от девелопера или комьюнити:

• Community Guidelines / House Rules;

• информация о процедуре получения NOC;

• контактные данные управляющей компании.

Эти документы помогут:

• понять ограничения по работам;

• определить, кто подписывает заявки на NOC и договоры;

• не тратить недели на поиск информации, когда проект уже запущен.

3. Проверьте правила комьюнити и согласований

В Дубае нельзя просто «начать завтра». Перед стартом важно понять, что именно требуется для вашего объекта.

Ответьте для себя:

• кто выдаёт NOC для вашего здания или комьюнити (Emaar, Nakheel, другой девелопер, OA);

• какие работы относятся к «косметике» и проходят по упрощённой схеме;

• какие изменения требуют полноценного проекта и approvals (перепланировка, фасад, инженерия).

Базовая логика:

• NOC – разрешение девелопера или комьюнити на работы;

• DCD – Dubai Civil Defence, пожарная безопасность (особенно важно для коммерции и сложных проектов);

• MEP – Mechanical, Electrical, Plumbing, то есть механика (HVAC), электрика и сантехника.

Хорошее начало – статья

CYFR обычно берёт блок согласований на себя, но базовое понимание процесса экономит много нервов владельцу.

4. Зафиксируйте исходное состояние объекта

Простой, но критически важный шаг – зафиксировать, что у вас есть сейчас.

Фото по каждой зоне:

• вход и коридоры;

• гостиная и столовая;

• кухня;

• спальни и гардеробные;

• санузлы;

• балконы и террасы;

• для вилл – фасады, сад, бассейн, парковка.

Короткое видео:

• общий видео-обход объекта (особенно полезно, если владелец живёт не в Дубае).

Планы и схемы:

• по возможности – планы от девелопера;

• если их нет – простая схема с размерами основных стен и помещений.

Список проблем:

• где шумит кондиционер;

• где есть следы протечек;

• какие зоны «не работают» по сценарию жизни;

• какие материалы уже изношены.

Этот материал сильно упрощает первичную оценку для CYFR: видно не только, что вы хотите «сделать красиво», но и с какого состояния стартуете.

5. Определите объём и глубину вмешательства

Ремонт важно разделить на уровни: от лёгкого освежения до глубокого fit-out с инженерией.

Зоны, которые точно входят в проект:

• кухня;

• санузлы;

• полы и стены;

• встроенная мебель и системы хранения;

• для вилл – фасады, сад, бассейн, въездная группа.

Для каждой зоны стоит определить уровень вмешательства:

• только косметика;

• частичная замена материалов и света;

• полная переделка с инженерией и, возможно, перепланировкой.

Важно понимать:

• перенос мокрых зон, изменение планировок и вмешательство в MEP почти всегда требуют проекта и согласований;

• «быстрая бригада без бумаг» – прямой путь к проблемам с девелопером и управляющей компанией.

На этом этапе CYFR помогает:

• разделить проект на логичные этапы;

• отделить обязательное от желательного;

• не пытаться сделать всё сразу, если бюджет и сроки этого не выдерживают.

6. Подумайте про бюджет и резерв

До общения с подрядчиками полезно иметь хотя бы диапазон бюджета, а не одну цифру «на глаз».

Ответьте для себя:

• есть ли ориентировочный диапазон бюджета (минимум–максимум);

• есть ли резерв на непредвиденные работы (скрытые дефекты, изменения по ходу).

Важно учитывать:

• виллы и глубокий fit-out заметно дороже простой косметики в апартаментах;

• инженерия и согласования – отдельные статьи расходов.

Подробнее про драйверы бюджета:

• Стоимость ремонта в Дубае: главные факторы

• Как спланировать бюджет на ремонт виллы в Дубае

CYFR обычно предлагает 2–3 сценария бюджета:

• минимальный разумный;

• оптимальный по балансу стоимость/качество;

• расширенный – для премиальных материалов и решений.

7. Решите, будете ли вы в Дубае или управляете ремонтом удалённо

Формат управления проектом зависит от того, где вы физически находитесь во время ремонта.

Варианты:

• вы живёте в Дубае и можете иногда приезжать на объект;

• вы живёте за рубежом и прилетаете редко;

• вы полностью управляете удалённо.

Формат контроля:

• нужны ли еженедельные структурированные отчёты с фото и статусом;

• важны ли видеозвонки на ключевых этапах;

• как должны фиксироваться решения по изменениям (не в хаотичном чате, а в понятном формате).

Подробно про удалённый формат – статья

У CYFR уже настроен онлайн-формат контроля: регулярные отчёты, фото и видео, понятный статус по этапам.

8. Подготовьте референсы и «красные линии»

Чтобы команда попала в ваш вкус и функциональные запросы, важно показать не только «нравится», но и «точно нет».

Визуальные референсы:

• примеры интерьеров, которые нравятся (Pinterest, Instagram, проекты дизайнеров);

• примеры, которые категорически не подходят.

Функциональные референсы:

• как вы пользуетесь кухней (частота готовки, формат хранения);

• сколько людей живёт в доме и как используют зоны;

• нужны ли рабочие места или кабинет;

• требования к хранению (гардеробные, кладовые, постирочные).

«Красные линии»:

• материалы, которые вы точно не хотите;

• цвета и приёмы, к которым у вас есть аллергия;

• ошибки прошлых ремонтов, которые нельзя повторить.

CYFR обычно начинает проект с брифа и интервью, чтобы собрать этот контекст. Это помогает сделать дизайн и технические решения привязанными к вашей реальной жизни, а не только к красивым картинкам.

9. Подготовьтесь к первому разговору с подрядчиком

Хороший разговор с подрядчиком – это не «приезжайте, всё сами увидите», а структурированный обмен информацией.

Для первого созвона с CYFR или другим подрядчиком полезно иметь:

• краткое описание сценария и целей ремонта;

• базовые документы по объекту;

• фото и видео, плюс список проблем;

• примерный бюджетный диапазон и приоритеты;

• пожелания по срокам (когда нужно въехать или начать сдавать объект);

• понимание, будете ли вы в Дубае или за пределами ОАЭ.

Отдельный чеклист по выбору подрядчика мы разбираем в статье

10. Мини-чеклист перед стартом проекта

Короткое резюме, которое можно сохранить отдельно:

• цель ремонта и сценарий владения понятны;

• базовые документы на объект и Community Guidelines собраны;

• понятно, какие approvals и NOC могут понадобиться;

• исходное состояние объекта зафиксировано (фото, видео, планы, список проблем);

• определены зоны и глубина вмешательства;

• есть ориентировочный бюджет и резерв;

• понятно, будете ли вы управлять проектом из Дубая или удалённо;

• подготовлены визуальные и функциональные референсы;

• есть набор данных для первого диалога с подрядчиком.

Как CYFR использует этот чеклист на практике

CYFR Fitout рассматривает этот чеклист как стартовый пакет для владельца:

• если у вас уже есть ответы на большинство пунктов, первый созвон и предварительная оценка проходят быстрее и точнее;

• если чего-то не хватает, команда помогает дособрать недостающие элементы – от документов и замеров до сценариев и бюджета.

Задача – чтобы ремонт в Дубае был не хаотичным набором решений «по месту», а управляемым проектом, в котором:

• цели понятны,

• риски контролируются,

• результат совпадает с тем, что вы задумали.