CAT A и CAT B fit-out офисов в Дубае

Когда речь заходит о ремонте и fit-out офисов в Дубае, очень быстро всплывают термины "CAT A" и "CAT B".

Владельцы и арендаторы слышат эти слова в договорах аренды, от брокеров и подрядчиков, но не всегда до конца понимают, что именно скрывается за каждым типом.

Для CYFR эти понятия важны по одной простой причине: от того, в каком состоянии вам передали офис (CAT A или shell & core), зависит и бюджет, и сроки, и глубина проекта.

1. Что такое CAT A fit-out

Упрощенно CAT A – это базовая офисная готовность, которую обычно обеспечивает девелопер или владелец здания.

В типичном понимании CAT A включает:

• базовую стяжку и/или финишный пол (иногда – поднятый фальшпол);

• базовые потолки (подшивные или подвесные) с интегрированным освещением;

• распределенную электрику до определенных точек;

• базовую систему кондиционирования и вентиляции, доведенную до помещения;

• систему пожарной безопасности: спринклеры, датчики, оповещение;

• иногда – базовую отделку стен (покраска в нейтральный цвет).

Важно: CAT A обычно не включает:

• кабинеты и переговорные;

• реальную планировку open space;

• кухню и зоны отдыха;

• мебель и брендированные элементы;

• IT-инфраструктуру, серверные и т.п.

То есть CAT A – это технически готовое пространство, в котором:

• уже можно прокладывать свой CAT B fit-out;

• уже проложены инженерные магистрали и функционируют основные системы здания;

• соблюдены базовые нормы по пожарной безопасности и инженерии (по стандартам конкретного здания и регуляторов).

2. Что такое CAT B fit-out

CAT B – это уже "живой" офис под конкретного арендатора или собственника.

Именно на уровне CAT B определяется, как команда будет работать в пространстве.

В CAT B fit-out обычно входят:

• детальная планировка: open space, кабинеты, переговорные, focus rooms;

• внутренние перегородки (стеклянные, гипсокартонные и другие);

• чистовые потолки и освещение с учетом сценариев работы;

• чистовые полы с учетом зон (ковровая плитка, LVT, другие решения);

• ресепшн-зона, welcome-часть для гостей;

• кухня, кофепоинты, зоны отдыха и неформального общения;

• брендирование: цвета, логотипы, графика, декоративные элементы;

• встроенная мебель, storage, lockers;

• IT-инфраструктура: розетки, слаботочка, Wi-Fi точки, иногда серверная;

• интеграция с системами доступа, безопасности, CCTV по необходимости.

Проще говоря:

• CAT A – "скелет" и базовая инженерия;

• CAT B – "организм": то, как в офисе реально будут жить люди и процессы.

CYFR как раз работает на уровне CAT B (и выше), при необходимости дополняя CAT A инженерией, если базовая комплектация здания не совпадает с задачами бизнеса.

3. Shell & core, CAT A, CAT B: как они связаны

Чаще всего в коммерческой недвижимости Дубая встречаются три состояния офиса:

1. Shell & core

"Коробка": голые стены, бетон, видимые инженерные магистрали.

Здесь еще нет базового потолка, освещения, иногда нет стяжки.

Требуется полный комплекс работ: от инженерии и CAT A до CAT B.

1. CAT A

Девелопер или владелец уже довел офис до базовой технической готовности.

Пространство можно измерять, планировать и сразу переходить к проектированию CAT B.

1. CAT B

Пространство уже сделано под конкретного арендатора.

Новому пользователю приходится решать: частичная адаптация, косметика или полный ре-fit.

Для бюджета и сроков важно правильно зафиксировать, что вы получаете по договору:

• только shell & core;

• shell & core + CAT A от девелопера;

• готовый CAT B от предыдущего арендатора, который нужно адаптировать.

CYFR на старте проекта всегда делает обследование:

• что реально есть на площадке;

• что написано в договоре;

• какие элементы из существующего состояния можно использовать, а какие – лучше убрать сразу.

4. Особенности CAT A и CAT B fit-out именно в Дубае

Дубай добавляет свои нюансы, которые влияют и на CAT A, и на CAT B.

Ограничения по времени и шуму

В большинстве офисных зданий:

• есть конкретные окна для шумных работ;

• нельзя мешать работе других арендаторов;

• требуется согласование логистики материалов и вывоз мусора.

Это особенно критично при:

• демонтаже предыдущего CAT B;

• переработке потолков и инженерии;

• изменении планировок.

Регуляторы, NOC и безопасность

Для fit-out офиса, помимо внутренних правил здания, могут участвовать:

• девелопер или master-комьюнити (NOC);

• профильные регуляторы (например, Trakhees в некоторых зонах);

• Dubai Municipality;

• DCD (Dubai Civil Defence) – по части пожарной безопасности;

• MEP-консультанты.

Любые изменения, затрагивающие:

• планировку;

• пути эвакуации;

• вентиляцию и кондиционирование;

• пожарную сигнализацию и спринклеры,

должны быть согласованы в соответствии с нормами. Это напрямую влияет на сроки.

5. Как выбор между CAT A и CAT B влияет на бюджет и сроки

Если вы берете офис на уровне shell & core

Преимущества:

• полная свобода планировки и дизайна;

• можно сразу заложить инженерные решения под свои сценарии работы.

Минусы:

• самый высокий бюджет, потому что нужно сделать и CAT A, и CAT B;

• более длинный горизонт по времени (проектирование, согласования, стройка).

Если вы берете офис на уровне CAT A

Плюсы:

• часть инженерии уже выполнена;

• офис быстрее довести до состояния CAT B;

• проще оценить бюджет, потому что база уже видна.

Минусы:

• иногда базовая планировка потолков, трасс и распределения инженерии не совпадает с вашей будущей планировкой;

• приходится частично перерабатывать уже сделанное, чтобы адаптировать под ваш сценарий.

Если вы заходите в офис после предыдущего арендатора (готовый CAT B)

Варианты:

• использовать часть существующего CAT B, обновив косметику и точечно доработав планировку;

• демонтировать всё и делать fit-out "с нуля", если лейаут и инженерия не подходят.

Плюс:

• можно сэкономить, если планировка и инженерные решения по CAT B близки к вашим задачам.

Минус:

• переиспользование "чужого" офиса без анализа приводит к тому, что вы живете в чужой логике пространства и компромиссах.

CYFR обычно:

• делает аудит существующего CAT B;

• показывает, что конкретно выгодно оставить, а что будет мешать;

• считает два сценария: адаптация и полный re-fit.

6. Типичная структура CAT B fit-out проекта с CYFR

Независимо от того, CAT A или shell & core, в CAT B всегда есть три ключевых слоя:

1. Функция и планировка

Сколько людей, какие роли, формат работы (open space, гибрид, кабинетная система, коллаборативные зоны).

На этом уровне решается:

• сколько переговорных и каких размеров;

• где тихие зоны и фокус-румы;

• как организовать движение людей и гостей.

1. Инженерия и комфорт

Кондиционирование, вентиляция, акустика, свет, электрика, слаботочка.

Здесь важные вопросы:

• хватает ли текущих систем под ваш сценарий;

• нужно ли перераспределение решеток, диффузоров, розеток;

• как показать бренд и атмосферу, не убивая комфорт.

1. Атмосфера и бренд

Материалы, цвета, графика, мебель, детали.

Офис должен:

• быть удобным;

• соответствовать бренду и ожиданиям сотрудников и клиентов;

• не устареть визуально через год.

CAT B fit-out — это не только "красивый дизайн", а настройка пространства под бизнес-процессы. CYFR смотрит на это комплексно.

7. Как CYFR работает с CAT A и CAT B fit-out в Дубае

Подход CYFR:

• Сначала — диагностика

Обследуем офис, фиксируем: shell & core, CAT A или существующий CAT B, анализируем инженерные системы и ограничения здания.

• Потом — сценарий и бриф

Понимаем бизнес-модель, численность команды, формат работы (гибрид, full office), потребности в клиентах и внутренних коммуникациях.

• Далее — концепция и планировка

Отрисовываем планировочные решения, схемы инженерии и базовый визуальный язык (на уровне, достаточном для оценки бюджета и согласований).

• Затем — смета и сроки

Формируем детализированный BoQ по CAT B fit-out (и, при необходимости, по доработке CAT A), согласуем с вами.

• После этого — согласования и approvals

Работаем с девелопером, управляющей компанией и регуляторами (NOC, DCD, MEP и др.), чтобы проект был не только красивым, но и легальным.

• И наконец — реализация и сдача

Координируем строительные работы, контролируем качество, готовим офис к заселению и запуску, помогаем с финальным сниггингом.

При необходимости CYFR может подключить ежегодное обслуживание (AMC) для офиса, чтобы инженерия и отделка дольше оставались в рабочем состоянии.

8. Что учесть арендаторам и владельцам при обсуждении CAT A и CAT B

Несколько практических моментов:

• Всегда уточняйте в договоре аренды, что именно подразумевается под CAT A и в каком состоянии вы получаете офис.

• При входе в офис с existing CAT B имеет смысл заказать аудит, а не сразу "косметику".

• Не все, что сделано предыдущим арендатором, стоит сохранять: иногда проще и дешевле переделать под себя.

• Время на согласования (NOC, DCD, approvals) нужно закладывать в график с самого начала, особенно для крупных площадей и свободных планировок.

• Привязывайте бюджет к целям: репутация перед клиентами, комфорт команды, эффективность использования площади, а не только к "цена за квадрат".

CYFR помогает как арендаторам, так и владельцам офисов в Дубае:

• оценить исходную точку (shell & core, CAT A, CAT B),

• сформировать реалистичный бюджет и срок,

• пройти весь путь: от идеи и проекта до готового офиса, в котором комфортно работать.

Итог: CAT A и CAT B – это не просто "сложные слова" из брокерских презентаций, а реальные уровни готовности офиса, от которых зависят бюджет, сроки и формат fit-out.

Если правильно их зафиксировать на старте и выстроить проект вместе с профессиональной командой, офис в Дубае превращается из источника хаоса в рабочий инструмент бизнеса.