Fit-out складов и B2B помещений в Дубае: основы

Почему fit-out складов в Дубае — это не просто «поставить стеллажи»

Когда речь заходит о ремонте и fit-out, чаще всего думают о квартирах, виллах и офисах.

Но в Дубае огромная часть бизнеса живёт в:

• складах и логистических центрах,

• light industrial помещениях,

• шоурумах с задней складской зоной,

• сервисных и производственных блоках.

Именно там проходят реальные операции: хранение, комплектация, упаковка, производство, сервис.

От того, как спроектирован и реализован fit-out, зависит:

• эффективность логистики,

• безопасность (особенно с точки зрения DCD / пожарных требований),

• скорость обработки заказов,

• удобство работы персонала,

• возможность масштабировать бизнес.

Fit-out склада и B2B-помещений — это про процессы и нормативы,

а не только про косметический ремонт.

Какие бывают складские и B2B-помещения в Дубае

В Дубае встречаются десятки форматов, но условно их можно разделить на:

• Классические dry-склады

Для хранения товаров без особых требований к температуре и влажности.

• Cold storage / холодильные и морозильные склады

Для еды, фармы, цветочного бизнеса и т.д.

• Light industrial / производственные помещения

Сборка, упаковка, лёгкое производство, сервисные цеха.

• Showroom + warehouse

Гибридные пространства, где есть:

• фронтальная клиентская зона,

• задний склад/операционная.

• Складские блоки в фри-зонах и индустриальных парках

JAFZA, DAFZA, Dubai South, DIP, Al Quoz, Ras Al Khor и т.д.

У каждого формата — свой набор требований к:

• планировке,

• нагрузкам на пол,

• инженерии (электрика, HVAC, пожарка),

• отделке и защите конструкций.

Обязательная часть: пожарная безопасность и нормативы

В B2B и складских проектах fire & life safety — это отправная точка.

Обычно требуется:

• соответствие нормам Dubai Civil Defence (DCD) и кодам зданий,

• корректная система:

• детекции (датчики дыма/тепла),

• оповещения,

• пожаротушения (sprinklers, hose reels и т.п.),

• правильная разметка эвакуационных путей и выходов,

• огнестойкие двери и перегородки там, где это требует код.

Любые изменения планировки (стены, мезонины, офисные блоки внутри склада)

нужно увязывать с:

• существующей системой спринклеров,

• путями эвакуации,

• расчётами нагрузок.

Именно поэтому fit-out складов почти всегда включает работу:

• с fire consultant / MEP-консультантом,

• с девелопером/landlord (особенно во фри-зонах),

• с DCD на этапе approvals и финальной инспекции.

Планировка: логистика движения, а не только план стен

Потоки: люди, паллеты, техника

Хороший складской fit-out начинается с понимания потоков:

• как заходят и выходят грузовики,

• где разгрузка и погрузка,

• как движутся паллеты и тележки,

• где люди пересекаются с техникой (и как этого минимизировать).

Структура обычно включает:

• доки или зону рампы,

• основной складской объём,

• зоны приёмки и отгрузки,

• буферные зоны (кросс-докинг, временное хранение),

• офисные и бытовые помещения (офис, раздевалки, санузлы, pantry),

• иногда — небольшие шоурумы или клиентские зоны.

Задача fit-out — сделать так, чтобы:

• не было лишних перегибов и узких мест,

• персонал и техника не мешали друг другу,

• операции были логичными и безопасными.

Racking: стеллажи как часть проекта, а не «потом поставим»

Стеллажи часто воспринимают как отдельную историю: «закажем потом у поставщика».

Но для нормального fit-out их надо заложить:

• в планировку,

• в расчёт нагрузок,

• в проект пожарной безопасности (зазоры под спринклеры, высоты),

• в систему освещения и маркировки.

При грамотном подходе:

• проект fit-out учитывает тип стеллажей (selective, drive-in, shuttle и т.п.),

• проходы, высоты и зоны работы техники согласованы заранее,

• landlord и DCD видят целостный проект, а не набор разрозненных инициатив.

Инженерия (MEP): электрика, HVAC, освещение, compressed air

Электрика и мощности

В B2B-проектах важно:

• знать выделенную мощность на объект,

• понимать потребление оборудования (конвейеры, упаковочные линии, компрессоры, холодильники),

• корректно распределить нагрузки по щитам и линиям.

Fit-out включает:

• доп. линии и щиты,

• розеточные группы на рабочие места и технику,

• силовые выводы под оборудование,

• иногда — отдельные линии под IT/серверные.

HVAC и микроклимат

Для dry-складов требования к климату могут быть базовыми,

но в реальности многие клиенты хотят:

• контролируемую температуру,

• нормальную вентиляцию для персонала,

• отсутствие конденсата и перегрева.

Для холодных складов и спецхранения подключается:

• промышленное холодильное оборудование,

• отдельные схемы вентиляции,

• контроль влажности.

Освещение

Освещение для B2B-помещений:

• должно быть достаточно ярким для операций и безопасности,

• при этом энергоэффективным (LED, датчики движения в отдельных зонах),

• увязано с планом стеллажей (чтобы не светить в металл, а освещать проходы и рабочие точки).

В офисной части и шоурумах уже включается дизайнерский свет,

но базовый принцип тот же: люди должны видеть, что они делают.

Офисные и бытовые зоны внутри склада

Почти в каждом складе нужны:

• офисы для операционного и административного персонала,

• meeting-room,

• санузлы, душевые, раздевалки,

• pantry / маленькая кухня.

Fit-out этих зон похож на обычный офисный, но с поправкой:

• на соседство с промышленным помещением,

• на требования по огнезащите,

• на потоки людей (от проходной до рабочих мест и обратно).

CYFR в таких проектах закладывает:

• правильную звукоизоляцию от шумных зон,

• отделочные материалы, которые выдерживают интенсивную эксплуатацию,

• продуманную навигацию и зонирование.

Ключевые драйверы стоимости fit-out склада в Дубае

На бюджет сильнее всего влияет:

• тип помещения: free zone, индустриальный парк, mixed-use,

• объём MEP:

• сколько электрики и HVAC нужно добавить,

• есть ли cold storage, спецоборудование,

• fire & life safety:

• нужна ли серьёзная переделка спринклеров и систем безопасности,

• уровень офисной/шоурумной части:

• простой utilitarian офис или премиальный клиентский фронт,

• объём стеллажей и спецсистем:

• обычные паллетные стеллажи vs. сложные решения.

Важно, что в B2B-проектах именно нормативы и инженерия чаще всего «делают» бюджет,

а не краска и плитка.

Типичные ошибки при fit-out складов и B2B-помещений

1. Сначала купить стеллажи и технику, а потом думать про проект

В итоге:

• хаос в логистике,

• конфликты с пожарными требованиями,

• переделка уже купленного оборудования.

1. Игнорировать landlord / free zone правила

Во многих парках и фри-зонах есть свои гайды по:

• планировке,

• нагрузкам,

• пожарке.

Нарушение = задержки, штрафы, отказ в финальном approval.

1. Экономить на fire & life safety

Любая «экономия» на пожарке в Дубае потом:

• не проходит инспекцию,

• тормозит запуск бизнеса,

• бьёт по репутации.

1. Не считать мощности и MEP до покупки оборудования

Можно столкнуться с ситуацией:

• мощности не хватает,

• апгрейд стоит дорого,

• часть задуманных линий нельзя запустить.

1. Не думать о росте и масштабировании

Fit-out делается «впритык к текущим операциям»,

а через год бизнес вырос — и всё приходится ломать.

Как CYFR помогает с B2B и складским fit-out в Дубае

CYFR Fitout привык работать не только с жилыми, но и с коммерческими объектами,

где важны:

• нормативы (DCD, требования девелопера, free zones),

• эффективность операций (логистика, ритейл, сервис),

• прозрачность сроков и бюджета.

Подход CYFR к таким проектам:

1. Диагностика бизнеса и сценариев

Что вы делаете: хранение, дистрибуция, лёгкое производство, сервис, showroom?

1. Планировка с учётом потоков

Разметка зон, путей персонала и техники, стеллажей, доков, офисной части.

1. Проект MEP и fire & life safety

Координация с консультантами, девелопером, free zone, подготовка чертежей.

1. Согласования и approvals

Маршрут NOC, взаимодействие с DCD и управлением.

1. Реализация fit-out

Строительные и инженерные работы, монтаж стеллажей (по необходимости), офисной части.

1. Hand-over и поддержка

Финальные инспекции, сдача объекта, при желании — дальнейшее техобслуживание.

Вывод: складской fit-out — это инвестиция в операционную эффективность

Правильно сделанный fit-out склада и B2B-помещения в Дубае:

• сокращает время обработки заказов,

• снижает операционные риски и аварии,

• помогает пройти инспекции и approvals без сюрпризов,

• делает объект удобным для людей, которые в нём работают.

Это не про «чуть покрасить стены», а про настройку рабочей машины бизнеса.

CYFR помогает владельцам и операторам пройти путь от «пустого box'a» до

готового к операциям пространства — с учётом нормативов, процессов и роста.